2012年总体态势是,认真贯彻房地产宏观调控政策,采取有力措施抑制房地产投机投资性需求,积极推动普通商品住房项目的开工建设,保护合理的住房需求,我市房地产市场平稳运行。
地方政府微调楼市政策,促进释放刚需,但未突破限购、限价等政策红线。2012年,有30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求,多数为公积金政策松绑。但是,地方政策不可触及中央调控的底线。
货币政策适度宽松形势下,房地产新增贷款稳步提升,支持释放合理需求。2012 年,央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点,在6月和7月两次降息,并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍。二、三季度,伴随市场回暖,同时在降准、降息的信贷环境支持下,房地产新增贷款持续增长。
中央和相关部委强调房地产调控不放松,巩固调控成果。从年初开始,温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策,同时提出房地产调控的两个目标:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。与此同时,住建部、国土部、财政部等相关部委负责人也指出,要稳定房地产市场调控政策,坚决抑制投机投资性需求,切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应,防止房价反弹,加强舆论引导,稳定市场预期,避免不实信息炒作误导。
“十八大”过后,中央各部委密集发声强调保持调控从紧取向,中央经济工作会议、政治局会议中均明确指出,2013年坚持房地产市场调控不放松。
2012年中央及相关部委强调坚持房地产调控不放松路径是:
1月,巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。
2月,促使房价合理回归不动摇。
3月,目前房价还远远没有回到合理价位,调控不能放松。
4月,要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反复。
5月,稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。
6月,四部委及部分城市相继否认房地产调控政策放松。
7月,国务院派出8个督查小组,对16个省(市)贯彻落实房地产调控政策措施情况开展督查。
8月,住建部、发改委等部委强调要继续稳楼市,防房价反弹;李克强、温家宝先后考察保障房建设。
9月,多部委发出通知要求严格执行商品住房专项检查、土地使用标准、限购等政策,密切关注量价变化,做好房价、地价动态监测。
10月,稳固调控成效,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,有效增加普通商品房供给,加强保障房建设和分配,建立长效机制。
11月,严格执行差别化信贷政策,支持保障房、中小套型和自住首套普通商品住房建设,坚决抑制投机投资需求;加强土地储备、管理与利用率,支持保障安居工程。
12月,要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。
2012年金融部门关于支持房地产调控措施是:
人民银行:1月,中国人民银行工作会议落实好差别化住房信贷政策
2月,人民银行金融市场工作座谈会满足首次购房家庭的贷款需求
3月,央行就“货币政策及金融改革”答记者问全面落实差别化的住房信贷政策,满足首套房贷款需求
6月7日,央行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间
7月5日,央行下调金融机构人民币存贷款基准利率,金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。
央行发布2012年第三季度“中国货币政策执行报告”,继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费,坚决抑制投机。
银监会:7月27日,2012年年中监管工作会议及2012年第二次经济金融形势通报分析会议:坚决贯彻落实国家房地产调控政策,继续强化房地产贷款风险防控,加强房地产信托风。
财政部:7月25日,部长谢旭人在全国财政(局)长座谈会:严格实施差别化住房税收政策,加强交易环节和持有环节相关税收征管,抑制投机投资。
国土资源部:继续推进土地管理制度改革,适时调整供地计划。2012年,国土资源部屡次强调,要执行好现有土地供应政策,均衡供地,稳定地价,防违规用地、防异常交易,处置闲置土地和打击囤地炒地,稳定土地市场。11月,温家宝主持召开国务院常务会议,讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》,对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。
住建部、央行、财政部等部委加大保障房建设资金支持,提前完成保障房建设目标。
近年来,呼和浩特市经济一直保持健康、持续、稳定的发展势头,经济发展连续保持两位数以上的高速发展。呼和浩特市紧紧围绕打造“两个一流首府”要求,坚持富民与强市并重的发展方针,全力推进“一核双圈一体化”发展战略,沉着应对前进中的各种风险和挑战,全市经济社会发展实现重大跨越,实现了综合经济实力大幅提升断。今年召开的我市十四届人大一次会议政府工作报告中提到,全市生产总值2012年达到2460亿元,人均地区生产总值超过84000元。城市“一街五区”新区建设,老区改造,城乡基础设施进一步完善。城镇居民人均可支配收入2012年达到32350元,农民人均纯收入达到11240元。呼市现常住人口已达280多万,城镇人口180多万。城市经济正在逐渐走向成熟。随着城市竞争力的加强,吸引外来人口能力也日益变强,必然会带来更多的外来务工等人员,催生改善居住环境的强烈需求,房地产的居住属性也会得到强力支持。
二、呼和浩特房地产开发市场情况
(一)房地产开发投资情况分析
2012年1—12月份全市房地产开发完成投资312.31亿元,同比增长70.26%,环比增长5.65%。其中:住宅完成投资:209.36亿元,同比增长56.81%,环比增长8.01%。保障性住房完成投资512764万元,同比下降55.84%,环比增长与上月持平。其中廉租房完成投资4460万元,同比下降86.14%,环比与上月持平。(见表1)
从表1分析,总投资情况比去年同期增长70%多,增幅度较大。按用途分,各类用房投资均超过了56%以上,办公楼和商业营业用房增幅均超过100%。图1反映的是2012年投资环比数据。投资额始终呈波动增加趋势, 11月、12月增幅下降较大。
(二)房地产开发资金结构分析
2012年1-12月,房地产开发本年到位资金为345.69亿元,同比增长27.55%,环比增长4.29%。从资金来源构成看,银行贷款下降,同比下降14.3%,占到位资金比重9.26%,同比下降了近5个百分点;自筹资金涨幅较高,同比涨幅了83.69%,其他资金下降了7.75%。占到位资金比重分别为57%和34%,均比上年提高。资金来源仍以自有资金、定金及按揭为主,占全部资金的68%。(详见表2、图2)
(三)房地产开发购置土地分析
2012年1-12月,房地产开发企业购置土地面积445.3万平方米,同比增长49.74%,环比增长7.71%。待开发土地面积278.97万平方米,同比增长13.83%,环比增长12.18%。土地购置费620944万元,同比增长121.87%,环比增长5.35%。土地成交价款1335200万元,同比增长50.97%环比增长7.71%。(见表3)
(四)房地产开发施工与竣工分析
2012年1—12月份,房屋施工面积3978.88万平方米,同比增长44.78%,环比持平。其中:住宅施工面积2704.16万平方米,同比增长37.98%,环比持平;办公楼施工面积286.84万平方米,同比增长51.15%,环比持平;商业营业用房施工面积574.26万平方米,同比增长64.67%,环比持平;其他用房施工面积413.62万平方米,同比增长65.51%,环比持平。
2012年1—12月份,房屋新开工面积1071.86万平方米,同比增长11.58%,环比持平。其中:住宅新开工面积690.76万平方米,同比增长4.43%,环比持平;办公楼新开工面积72.57万平方米,同比下降21.74%,环比持平;商业营业用房新开工面积198.15万平方米,同比增长53.05%,环比持平;其他用房新开工面积110.38万平方米,同比增长43.5%,环比持平。保障性住房新开工面积379.46万平方米,同比下降7.61%,环比持平。新开工套数43666套,同比下降9.94%,环比持平。其中:廉租房新开工面积5.36万平方米,同比下降69.6%,环比持平;廉租房新开工套数1059套,同比下降73.38%,环比持平。
2012年1-12月,房屋竣工面积466.75万平方米,同比增长12.9%,环比增长2.15%。其中:住宅竣工面积347.27万平方米,同比增长1.29%,环比增长0.92%;办公楼竣工面积37.75万平方米,同比增长140.05%,环比增长2.53%;商业营业用房竣工面积51.08万平方米,同比增长18.56%,环比增长9.64%;其他用房竣工面积30.65万平方米,同比增长160.99%,环比增长4.22%。保障性住房竣工面积20.7万平方米,同比下降85.37%,环比持平。竣工套数1831套,同比下降87.62%,环比持平。(见表4)
从表4可以看出,整体上商品房建设规模继续扩大。施工面积涨幅较高,新开工面积涨幅不高,特别是2012年大的宏观背景下,减少了住房新开工面积,主要是商业营业用房和其他用房新开工面积涨幅较高。竣工面积与新开工面积增幅基本一致,表明开发商逐渐按照市场需求推出房屋。
(五)商品房供需分析
2012年1—12月,商品房当期上市面积680.84万平方米,不包括180万平米城中村回迁房的面积,同比增长32.76%,环比增长10.13%。其中:住宅465.9万平方米,同比增长29.49%,环比增长5.4%;办公楼72.83万平方米,同比增长56.35%,环比增长25.61%;商业营业用房142.11万平方米,同比增长33.47%,环比增长20.5%。
月末累计可售面积1621.76万平方米,同比增长37.67%,环比增长2.63%。其中:住宅887.71万平方米,同比增长47.27%,环比增长0.9%;办公楼216.72万平方米,同比增长36.49%,环比增长6.17%;商业营业用房517.33万平方米,同比增长24.23%,环比增长4.25%。(见表5)
以上数据可见,与上年同比各项指标总体上继续保持了增长态势,现售备案面积降幅较大,表明现房下降,较大楼盘推出较少。
2012年1-12月,商品房成交面积238.58万平方米,同比下降29.49%,环比增长10.42%。成交套数19164套,同比下降40.46%,环比增长9.84%。成交金额1525957.68万元,同比下降9.63%,环比增长10.15%。其中:住宅成交面积180.96万平方米,同比下降39.86%,环比增长9.64%。成交套数15043套,同比下降47.86%,环比增长9.84%。成交金额927962.88万元,同比下降33.85%,环比增长10.07%;办公楼成交面积14.89万平方米,同比增长31.65%,环比增长17.89%。成交金额118321.69万元,同比增长86.24%,环比增长17.58%;商业营业用房成交面积41.21万平方米,同比增长69.72%,环比增长7.37%。成交金额469503.19万元,同比增长121.63%,环比增长8.73%;其他用房成交面积1.52万平方米,同比下降6.17%,环比增长3.4%。成交金额10169.92万元,同比增长8.79%,环比增长3.08%。(见表6、图3)
2012年由于经济形势不景气,年初销量大幅下滑,同比4月份后得到了缓解,降幅逐月趋于缩小。环比始终保持了增长态势,但是增幅也呈逐月缩小的态势。
(六)商品房待售面积分析
截止2012年底,商品房待售面积202.72万平方米,同比增长48.28%,环比下降4.7%。其中:待售一年以上155.41万平方米,同比增长49.4%,环比下降12.08%。其中:商品住宅待售面积95.49万平方米,同比增长1.96%,环比下降9.48%,占待售面积的47.1%。其中一年以上59.86万平方米,同比下降12.14%,环比下降23.69%,占待售一年以上的38.52%。(见表7、图4)
从表7、图4可看出,商品房总的待售面积比去年同期增长幅度较大,近50%。主要是办公楼和商业营业用房涨幅较高所致。住宅待售面积占比重仍较大,约47%以上。环比波动下降,特别是11月、12月出现负增长,表明去库存效果明显。
(七)不同套型新建商品房供求结构分析
2012年1—12月,不同套型新建商品住房,供应构成以120-144平方米为主占22%,其次是144-180平方米占19.4%,100-120平方米和180平方米以上均占18%,其他在10%以下。
2012年1—12月,成交与供应基本一致,120-144平方米占28.77%,144-180平方米占18.15%,100-120平方米占16.46%。(详见图5)
从供求结构中可以看出是144平方米以下的为主,100-144平方米为主,占近40%,比上年增加14个百分点。大面积的占比也在提高180平方米以上的约占到18%,比上年增加12个百分点。呈现出住宅市场需求的多元化。
(八)商品房销售价格分析
2012年1—12月,商品房平均销售价格6396元/平方米,同比增长2.27%,与上月环比增长0.42%。商品住宅平均价格5128元/平方米,同比增长2.19%,与上月环比增长0.39%;办公楼平均价格7226元/平方米,同比增长2.5%,与上月环比增长0.44%;商业营业用房平均价格9484元/平方米,同比增长2.72%,与上月环比增长0.44%。(见图6、7)
从图6、7中可以看出,2012年呼和浩特的房屋价格涨幅基本呈小幅下降趋势。从年初的同比增速近7%到12月的2.27%。商品住房年初由于2011年的翘尾因素,同比涨幅10%,2月后呈逐月下降趋势,到12月降至2.19%。各类房屋同比也均呈逐月下降的趋势。商品房环比涨幅呈温和波动增长,基本在0.5%以下波动。商品住房在0.1%-0.4%之间波动。
(九)不同价位新建商品住房供求结构分析
2012年1--12月,不同价位新建商品房上市结构中,以每平方米售价在7000—8000元之间占比较高为25.01%,其次是8000-9000元/平方米和4000-5000元/平方米,占比约15%,再次是9000-10000元/平方米,占12%,6000-7000元/平方米占11%。
成交面积和成交套数均以6000-7000元/平方米为主,分别占29%和30%,其次是3000-4000元/平方米,约占26%。(见图8)
从图8可以看出,当期上市面积7000元/平方米的占比较高,约占60%以上,2011年仅占21%。成交面积和套数在3000—7000元/平方米为主,约占80%。说明购房群众仍然是中低收入家庭。
(十)住房价格指数分析
据国家统计局数据显示,到2012年年11月,呼市新建商品住宅价格同比指数为98.9%,环比100.5%。按由高到低排序,在全国70个大中城市中分别位居7位和53位。其中,新建住房销售价格指数同比98.9%,环比100.4%。按由高到低排序,在全国70个大中城市中分别位居7位和44位;二手住房销售价格指数同比100.2%, 环比100.1%(见表8)
(十一)商品住房购买对象情况分析
2012年1—12月,商品房购买对象仍然以本市区为主,约占75%,外地购买对象占25%,购买对象几年来基本没有发生变化,基本在1个百分点之间波动。在外地买房人群中仍然是以自治区其他盟市为主,占外地购买人群的81.85%。从增长幅度看,除外省市购房外,其他购房对象同比增幅均呈下降趋势,特别是本省其他地区购买人群下降78%,外省市购买人群增幅为147%。外地购房占比并没有提高,外省市购房大幅提高,说明外地购房人群结构调整较大。(见表9、图9)
三、二手房市场情况
2012年1—12月,二手房成交面积49.92万平方米,二手住房成交面积41.81万平方米;二手房成交套数5488套,二手住房成交5014套;二手房成交金额204122.88万元,二手住房成交金额137973万元;二手房平均售价4089元/平方米,二手住房平均售价3300元/平方米。
二手房和二手住房,成交面积同比分别增长16.69%和25.72%,环比分别增长15.34%和12.51%;成交套数与同比分别增长21.66%和26.97%,环比分别增长12.53%和12.7%;成交金额同比分别增长18.74%和28.46%,环比分别增长15.57%和12.36%;平均售价同比增长1.77%和2.2%,环比增长0.2%和0.18%。(见表10、图10、11)
可看出,呼市二手房市场从成交面积、成交套数、成交金额及平均售价同比和环比总体呈增长态势。对2012年全年情况分析可以看出,同比年初时涨幅较高,然后呈逐月下降趋势,7月份后基本在1.6-2%小幅徘徊;环比基本是在0.1左右徘徊,变化不大。目前呼市的二手房基本都是老旧小区,尽管周边有相对较为集中的教育资源和较为密集的商业资源,基础设施配套都已经成形。但是,小区物业及内部环境相对差些,而且区位好些的小区价格也较高。因此,购买二手房的人群基本是经济条件不太宽裕,且作为过渡期使用。
四、当前房地产市场特点
(一)投资持续保持了增长的态势
2012年呼和浩特房地产市场投资,在调控中以持续上涨的行情结束。资金来源整体增速显著提高,与销售相关的预付款和按揭贷款回升幅度最大,表明销售状况好转,企业资金状况的改善更加明显。
(二)房地产市场聚焦于去库存,交易量回升明显
进入2012年之后,政策作用正逐渐被时间锐化, 随着4月以来刚性需求的逐渐释放,成交量增幅逐渐缩小。随着整体市场成交量回升,下半年以来改善类需求也开始入市。从供应走势看,全年供应总量同比大幅上涨,大户型供应趋热,高端项目市场份额持续上涨。从需求走势看,后半年销量小幅上涨。刚需依旧是市场主力,改善型需求逐步释放。虽然住宅待售面积占比仍然较大约47%以上,但是,环比波动下降,特别是11、12月负增长,表明去库存效果明显。
同时,也应注意开发商摆脱了资金量紧张的困扰,甚至已完成全年销售目标,推盘动力不足,现售备案面积处于下滑态势。
上半年刚需的集中释放,下半年改善型购房需求的接棒,使得2012年二手住宅市场呈现出供需两旺的市场局面,在促使交易量明显增长的同时,房价也出现了波动小幅上涨,但是变化幅度相对温和。
(三)成交价格微幅上涨
2012年,由于一系列调控政策的效果在上半年得以显现,打折促销和以“低价跑量”的定价策略成为开发商普遍的手法。随着开发企业的资金回笼和市场预期均有所好转,部分前期低开的住宅项目在销售持续走高的背景下取消折扣或提高报价,再加之改善型需求逐步释放,中高端楼盘成交的良好表现,导致呼市整体住宅成交均价一直温和上升。值得注意的是,大多数开发企业上调价格幅度仍保持理性,价格上涨幅度有限。同时商铺大幅放量、写字楼成交也表现不错,供销同比双双上涨。
五、2013年呼和浩特房地产市场走势分析
2013年,预计房地产调控政策不会松动,“限购”、“保刚需”、“稳房价”仍是调控主基调。
2013年房地产市场成交或将稳中有升,价格维持坚挺。预计2013年楼市成交将继续上涨。但是鉴于调控政策稳定存在和仍处高位的市场库存,楼市反弹的空间并不大,仍是以小幅回升、总体趋稳的态势为主。楼市成交量的持续上升也势必会带来价格的相对坚挺,未来房价也将呈现稳中略涨的态势。
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