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  • 中国房价难以控制的原因分析及对策研究
  • 标题 中国房价难以控制的原因分析及对策研究 发布日期 2010-05-03
     
    中国房价难以控制的原因分析及对策研究
     
    许怀云
     
        中国是一个拥有13亿人口的大国,房价问题关乎社会发展和社会和谐,不仅是重大民生和经济问题,控制不好还会引起其他诸多问题。作为一个从事二十多年住宅与房地产管理工作的业内人士,我觉得有义务也应该作为一种责任对房价问题进行一些深入的研究,若大家都能认清情况,就可以共同推动我国的住宅与房地产业平稳健康发展。下面结合我国房地产市场发展状况,就当前房价问题谈一点粗浅的认识。
     
        一、中国房价难以控制的主要原因
        (一)土地政策是根本性原因
        笔者认为,普通住宅用地不应该搞土地出让。房地产市场宏观调控,当前主要是指对住宅供应规模及结构的调控和住宅销售价格的调控。对住宅供应规模及结构的调控主要有土地、规划、金融、财税等多种手段。而对住宅销售价格的调控,除上述手段外,更重要的是合理确定土地价格。
        按照我国现行的土地使用制度,土地价格有土地出让价格、土地转让价格、土地年租价格、土地承包价格等形式。一般情况下,土地出让价格要高出土地年租价格的几倍、几十倍、甚至上百倍,而我国住宅用地大部分都是出让供应,土地的取得成本已经占到房地产开发总成本的30%以上。因此,要想彻底解决房价高、涨幅大的问题,必须变普通住宅用地有偿出让供应为土地年租制供应,即普通住宅用地政府不收土地出让金,只是在开发建成出售后向购房者收取流转税和使用者缴纳保有环节的物业税。这样可以使取得土地使用权的一次性集中支出,变为日常消费支出,既减轻了消费者的经济负担,同时又会聚集比土地出让金更多的财政收入。
        笔者认为,取消普通住宅的土地出让制度,不仅可以平抑房价,同时可以节约土地,节约耕地,切实解决百姓的民生问题。
        为了充分证明上述这一观点的正确与合理性,我们有必要对我国现行土地出让政策进行一些利弊分析。
        土地出让制度的好处,最重要的是变过去的土地无偿使用为有偿使用,国家以土地所有者的身份实现了土地的价值,培育和发展了我国土地市场,优化了土地资源配置,积累和拓宽了城市建设资金渠道,加快了城市建设的步伐。但是土地使用权出让制度的弊端也是不可忽视的,主要有以下几个方面:
        1.土地使用权出让不利于土地节约和耕地的保护。
        采取土地出让制度,世界上只有香港等少数国家和地区是实行这种政策。通过土地使用权出让,政府可以快速积累资金,因此,各级政府千方百计寻找可出让的土地资源,加大土地出让规模,从而收回更多的可支配资金。有些地方政府将土地称为第二财政。每一届政府都将土地作为第二财政,没有非耕地出让就要出让耕地,如此下去,怎么能保护耕地、节约利用土地呢?据有关资料显示,过去的10年中,我国减少耕地1亿多亩,平均每年减少1000多万亩,按这样的速度,我国将很难保证不突破耕地最低保障线。“民以食为天”,最大的民生问题将会遇到严峻挑战。
        2.预付超长期土地使用权价款不符合国际惯例。
        一般来讲,取得所有权应一次性付款,但现在视标的物价值量的大小,也出现了分期付款;取得使用权,一般应分时段取得,分时段支付。特别是向土地这样的大宗商品,应该使用一年支付一年的价款,而不应一次支付50年或70年的价款。这种预付超长期价款既不科学,也不合理。
        3.一次性收益造成长期性流失。
        土地使用者,一次性交付土地使用权出让金,取得了50年或70年的土地使用权。既然已经高代价地取得该宗土地的几十年使用权,政府就不应再向使用者征收土地税了,这样,这宗土地除出让时一次性收回了出让金后,几十年就再也没有多大收益了,实质是土地收益的流失。因为一次性收回几十年使用权价款,一般来讲政府是不可能足额收取的,都要减免,看似几十年,实际达不到。有些开发区土地特别廉价出让,许多地方将减免土地出让金作为政府招商引资的优惠政策。作为土地使用者,土地出让金减免了,平时使用土地的成本自然减少了;作为政府,一次性出让土地的收入难以足额收取,平时使用土地的税费收益无形中流失了很多。
        4.增加了普通百姓解决住房的难度。
        生活困难而又一时无力通过市场解决住房的家庭,随着时间的推移和土地价格的上涨,越来越无能力解决住房问题。特别是土地越出让越少,地价越来越高,房价必然也要越来越高,人们解决住房的代价也就越来越大。与此同时,自己无力通过市场解决住房而由政府解决的人数也就越来越多,政府的负担将随之加大。
        (二)房地产开发用地的土地使用权出让缺乏受让者条件限制
        凡属房地产开发用地,应该出让给房地产开发公司,并且应该出让给有相应资质的开发公司。否则,不受是否具备开发资质这一条件限制,谁有钱都可以拿地,就会形成以下弊端:
        1、因土地需求者多易造成土地供给失控,规模过大;
        2、因“僧多粥少”不利于房地产开发的专业化经营和发展,有碍开发水平的逐步提高;
        3、因“无米之炊”不利于企业做大、做强、做久,进而形成短命公司,住房消费者合法权益受到冲击;
        4、因土地供给失控不利于房地产市场的宏观调控;
        5、因地价过快上涨(土地需求者多,需求拉动),进而形成住房开发成本加大,房价大幅上涨。(未有需求拉动的时候,政府加大土地供应可以平抑房价,而土地需求者过多,土地需求过旺,就会拉动地价过快上涨。)
        (三)住房供应结构不合理,中小户型比例偏低
        住宅是按户需求,按套供给。只有供给套数增加才算增加供给,否则,面积增加了而套数未增等于没有增加供给。从2008年、2009年大部分城市商品住宅施工面积、新开工面积、竣工面积情况看,90平方米以下中小户型所占比重一般都在30-40%左右,远远低于70%的政策要求,中小户型所占比例明显偏低。
        (四)住房不合理需求的极度膨胀
        1.投资、投机性需求大量增加。
        我国的人均耕地不到世界平均水平的三分之一,保护耕地、节约利用土地是一项基本国策。一要吃饭,二要建设,城市住宅用地的供应只能保证自住性和改善性住房的需求,投资性、投机性需求的介入,增加了住房需求,必然要拉动房价上涨。在一个房价上涨较快的城市,投资性、投机性购房一般都要占到20%左右,这是拉动房价上涨一个不可忽视的原因。海南的房价足以说明这一点。
        2.刻意追求大户型的消费观念。
        在我国,住房面积的指标讲的多一些,住房品质讲的相对少了一点。原因不是对品质不重视,而是我国住房历史欠账太多,现仍为数量发展阶段。改革开放三十年来,老百姓首先有房住还一直是亟待解决的一个重要民生问题。但是,先富裕起来已经在面积上改善了住房条件的,就不应该一味追求面积的不断扩大,而应该调整观念追求住房品质。刻意追求大户型的消费观念会让品质提升缺乏动力,也会无形地减少了供给。供给减少,价格就要上涨。
        (五)住房刚性需求的拉动
        1.人均住房面积具有很大的需求空间。
        目前,我国的人均住房面积不足美国的一半,比日本也低,不抵世界平均水平。人们要改善住房增加面积还是一个重要方面。若按城镇人口每年人均增加1平方米,全国每年就需要6.22亿平方米的住宅供给,比全国房地产开发一年的商品住宅竣工总量(2009年竣工商品住宅5.77亿平方米)还大。
        2.城镇化步伐加快不断增加新的住房需求。
        推动城镇化是解决“三农”问题的重要举措,也是国家一个重要的发展战略。提高城镇化率、推动城镇化进程就要增加城镇人口。按每年城镇化率提高0.5个百分点,相应要有310万人进城。这部分人对住房的消费已是一个很大的市场,且属刚性需求,对住房价格同样具有一定的拉动作用。
        3.房屋拆迁对住房形成了一定的被动性需求。
        以前的一些老住宅,因结构、安全、环境等原因,再加上近两年的棚户区改造,每年都有大量的房屋拆迁,无论是回迁还是异地安置,改善后的居住条件一般都要比原有住宅面积增加20%左右,有的要增加50%甚至100%。这种因房屋拆迁形成的住房被动性需求对市场价格也有一定影响。
        4.追求品质提升引发的改善性需求。
        在我国,由于科技进步对住宅产业的贡献率一直较低,所以,住宅品质具有很大的提升空间。近两年,因住宅供应商对住宅小区规划设计、环境设计的重视和新材料、新产品的不断应用,新开发的住宅品质不断提高。已经从面积上得到改善的居民因对住宅品质的追求会继续购房,再从住宅品质上得到满足。而这种品质改善性住房需求群体,大部分是45岁左右,当初还未实行计划生育,这部分群体很大,且处于消费能力最强时期,这种品质改善性住房消费目前也占有一定比例。品质提高,价格就要提高。
        (六)消费者对未来房价稳定信心不足,预期消费额外增加了需求拉动
        由于政府住房建设规划的缺失或对规划执行不力等原因,人们对住房供给特别是保障性住房的供给及土地保障不知情,再加上近几年房价一直上涨的势头不减,本应是未来需求,担心住房涨价而提前购买的也占一定比例,客观上买了房子还能保值增值,因此,这部分消费群体的消费会越来越多。提前消费也会拉动房价上涨。
        (七)一线城市的带动
        从城市的综合服务功能、就业、创业等各个方面来看,大城市都明显优于中小城市,一线城市的人口集聚力强、增长快、人口多,相应对住房的需求就更大。房地产属于不动产,从供给角度讲,增加供给不可能从外地调运,只能在当地“生产”。这样,市场往往是供不应求,长期处于卖方市场,涨不涨价的主动权也往往掌握在卖方手里,需求拉动房价上涨自然就会顺理成章。供求失衡在一线城市最突出,供求决定价格,一线城市的房价受需求拉动反应的也就最快、最明显,所以房价上涨一般要从一线城市开始。虽然房地产属不动产,决定价格的区位状况不同,但不同城市的土地都属稀缺资源,决定房价的土地稀缺性相同。因此,房价在不同城市也具有一定的传导性,一线城市房价上涨必然要带动二三线城市房价上涨。现实中,这种带动作用很大。
        (八)“地王”作用促使周边房价上涨
        由于土地出让实行“招、拍、挂”方式进行,并且通过拍卖方式最多。拍卖就是竞价,谁出的价高谁拿地,无疑每次成交都是最高价。另外,住宅开发建设周期较长,地价每年上涨幅度较大,从拿地到开发成住宅销售一般都要经过两年的时间左右,这期间土地要有一个很大的增值空间,房地产开发商考虑到这一点,在拿地时出价一般都要高出当时的市场价。上述两条原因作用的结果很容易产生“地王”。“地王”的出现,树立了新的价格标杆,必然带动周边房价上涨。
     
        二、稳定住房价格应采取的有效措施
        近几年国家出台了许多房地产调控政策,政策框架体系较好,但由于各地认识有偏差和基础工作不扎实,很多政策落实不到位,没有真正发挥出应有的作用。稳定当前房价,必须首先对国家已有政策认真理解把握,切实加以落实。同时,适应形势和任务的需要,抓紧出台一些新的政策措施,进一步完善房地产调控政策体系,促进房地产市场稳定健康发展。
        (一)增加普通商品住房土地供应
        增加普通商品住房,首先要增加普通商品住房所需的土地供应。二十年的住房制度改革,树立了人们的住房商品化意识,建立了住房市场化供应机制。但实践证明,住房供应不可能全部实行市场化,收入水平不同购买能力不同,低收入阶层不可能买得起商品住房。商品住房都是开发企业供应,企业都是追求经济效益最大化,高房价能卖出不可能去卖低价,因此大部分低收入阶层不可能通过市场渠道解决了自己的住房。但是,人人都要有房住,这部分人的住房问题只有依靠政府来解决。1998年取消住房实物分配后,政府在解决中低收入老百姓的住房问题上差距较大,迫使一部分人勉勉强强进入市场购房,这部分人应该占到当时购房群体的20%—30%,他们对房价的拉动作用不可低估。如果想稳定房价,必须建立住房保障机制,增加保障性住房供给,增加普通商品住房土地供应,把理应通过保障渠道解决住房的人群从市场中剥离出来,减少市场中的住房需求,必定对稳定市场房价起到一定的积极作用。
        (二)加大中小套型供给
        现在,家庭已经小型化,一个中小套型住房,通过精心设计和布局,基本可以满足功能需求。另外,住房是按户需求,按套供给,在总面积一定的情况下,只有单位套内面积越小产生的供给才越多。加大中小套型供给,在供给总面积一定的情况下,等于额外地增加了供给,增加供给可以平抑房价。
        (三)尽快将具备相应资质作为取得房地产开发用地的必备条件
        将具备相应资质作为取得房地产开发用地的前提条件,最大好处是减少土地的需求者,进而减少众多需求者对地价的拉动力,降低地价上涨速度和幅度,降低开发成本,通过成本控制控制房价。
        (四)打击投资、投机性购房
        一个城市如果没有投资、投机性购房,那么房价基本是稳定的;投资、投机性购房越多,房价上涨的就越快。在我国人多地少是国情,城市住宅用地只能是满足自住性和改善性住房需求,投资、投机性购房客观条件不允许。在瑞士,因国土面积少,政策规定不允许不自住而购买住房。而我国虽然国土面积不小,但人均面积更少,打击投资、投机性购房十分必要。
        (五)尽快出台物业税
        目前,我国居民住宅在保有环节税负很低,所以人们在购买住宅时根本不考虑日常使用成本,致使住宅套型面积越来越大,有的企业老板竟然住到3000多平方米的住宅里,而且这种超前消费、过度消费现象愈演愈烈。住宅是建在土地上,而土地是稀缺和社会公共资源,社会公共资源人人都有享有的权利,人们对社会公共资源的过度消费,实质是对他人对社会公共资源享有权利的挤占。另外,我们的国情也不允许人们对住宅从面积上过度消费。物业税若能尽快出台,最大的好处是能对住宅的过度消费起到一定的限制作用。
        (六)引导住房消费由追求面积转向追求品质
        虽然我国住宅仍处于数量发展阶段,但对于在面积需求上已经得到了一定满足的消费者来讲,新的需求目标应该是确立在住宅品质上。可是,现实生活中并非如此,这些人群大部分仍在追求更大的面积,往往对面积的追求超过对品质的追求。应该加强宣传引导,转变住房消费观念,以缓解住宅供给压力,促进住宅开发品质的提高。
        (七)制定并严格执行住房建设规划
        住房建设规划是政府解决居民住房的蓝图。早在2003年国务院18号文件就进行了部署,后来国务院办公厅印发的26号、37号等一系列有关房地产的文件都明确要求,各市、县人民政府都要制定并公布住房建设规划,通过规划指导,合理确定廉租房、经济适用房、中小套型普通商品住房、非普通商品住房的供应规模,切实满足不同收入阶层的住房需求。按照文件要求,虽然各级政府都按时制定并公布了住房建设规划和年度计划,但从近两年的实际情况看,大部分市、县没有严格执行。
        发展规划和年度计划执行力度不够,完全靠市场调节,由于市场调节的滞后性,极易造成住房市场供求失衡。因此,必须科学制定并严格执行住房建设规划,合理安排住房供应结构和规模,让老百姓认清市场预期,使住房市场始终处于相对的有序发展状态。
        (八)取消住宅用地拍卖制度
        大家有目共睹,我国的住房价格是从2004年的下半年开始快速上涨,主要是因为从2004年8月31日起,土地供应必须实行“招、拍、挂”。土地出让价格要高出年租制价格的若干倍,拍卖价格会更高,并且拍卖是“招、拍、挂”三种出让方式中成交价格最高的一种。地价是房价的主要组成部分,地价高房价不可能不高;再加之土地的稀缺性决定了地价增速,地价快速上涨房价不可能不快速上涨。国家在1999年—2009年十年间土地出让收入6.9万亿元,其中2009年就1.59万亿元,“招、拍、挂”前十年间即1992年—2003年全国累计收入才1万亿元,由此可见“招、拍、挂”在地价提高中的作用。因此,要想控制房价,首先必须控制地价。拍卖方式就是价高者得地,只能推高地价,不可能控制住地价,只有改变目前最广泛应用的拍卖方式供应土地,才可能控制住房价。
        招标方式供应土地,一般要比另外的两种方式更具合理性。因为,进行招标首先要有一个较科学的标底,依据科学的标底进行评标;另外,投标企业的实力和信誉都作为决标的重要依据。这样确定的结果,是综合评价的结果,即具合理性、也具科学性。因此,应该改变目前的土地拍卖方式为招标方式供应,可以大大缓解房价上涨的速度。
     
        总之,如果上述八项政策、措施都能够得到出台和实质性的贯彻落实,定能实现房价的基本稳定。但现实中基层政府的“土地财政”很难扭转。国家实行分税制以来,国税占大头,地税较少。地方政府用于吃饭和建设的资金在相当长的时期内还得依靠土地。因此,在一定时期内,中央政府和地方政府稳定房价的任务还很艰巨。
     
     
    二〇一〇年五月三日     

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