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  • 2012年1-3月乌海市房地产形势分析报告
  • 标题 2012年1-3月乌海市房地产形势分析报告 发布日期 2012-04-01

     

    2012年1-3月乌海市房地产形势分析报告

     

        一、投资完成情况

        2012年1-3月,乌海市房地产开发完成投资1.95亿元,同比增加41.30%;土地开发投资0.55亿万元,同比增加62.73%。商品房建设投资1.4亿元,同比增加3.0%。

        二、市场供需情况

        (一)市场供应情况

        1-3月 经市建委批准颁发的《商品房预售许可证》5个,可预售面积9.8万平方米,较上年同期可预售面积减少11.42万平方米,同比减少53.82%,增幅下降305.73个百分点;批准预售套数778套,较上年同期可预售套数减少1286套,同比减少62.31%,增幅下降287.14个百分点。其中,批准预售住宅面积6.6万平方米,批准预售套数600套。

        (二)商品房销售情况

        1-3月,商品房销售面积13.11万平方米,较上年同期减少销售面积7.58万平方米,同比减少36.64%,增幅下降62.64个百分点;销售1168套,较上年同期减少销售套数729套,同比减少38.43%,增幅下降61.93个百分点。其中,住宅销售面积10.16万平方米,销售1006套,较上年同期分别减少7.05万平方米和388套,同比分别减少为40.96%和27.83%;商业营业用房销售面积2.51万平方米,销售139套,同比减少分别为22.05%和67.60%。

        海勃湾区商品房销售面积7.08万平方米,同比减少14.29%,销售套数686套,同比减少27.71%;滨河区商品房销售面积3.71万平方米,同比减少57.01%,销售套数296套,同比减少53.46%;乌达区、海南区商品房共销售2.32万平方米,同比减少38.95%,销售套数186套,同比减少40.38%。(图1)

        (三)海勃湾区、滨河区住宅销售情况

        商品房销售依然以海勃湾区和滨河区为主,1-3月海勃湾区、滨河区共销售住宅面积9.02万平方米,同比减少40.03%,占全市住宅销售面积的88.78%,销售套数895套,同比减少24.47%,占全市住宅销售套数的88.97%。其中海勃湾区共销售住宅5.44万平方米,同比减少16.95%,销售套数610套,同比减少增加7.96%;滨河区共销售住宅3.58万平方米,同比减少57.83%,销售套数285套,同比减少54.03%

        (四)商品房销售价格情况

        1.一月份商品房销售价格情况对比

        海勃湾区普通多层住宅平均销售价格1796.6元/平方米,环比增长1.0%,每平米增长19.5元,同比减少43.0%,每平米减少1334.1元;高层住宅平均销售价格5141.8元/平方米,环比增长6.0%,每平米增长310元,同比增长31.0%,每平米增长1229.4元;商业用房平均销售价格20049.5元/平方米,环比增长24%,每平米增长3905.9元,同比增长158%,每平米增长12281.9元。

        滨河区普通多层住宅平均销售价格6049.4元/平方米,环比减少1.0%,每平米减少64.9元,同比增长23.0%,每平米增长1133.9元;高层住宅平均销售价格4247.5元/平方米,环比增长11.0%,每平米增长406.9元,同比增长44.0%,每平米增长1290.3元;商业用房平均销售价格9253.5元/平方米,同比增长68.9%,每平米增加3774.9元。

        乌达区普通多层住宅平均销售价格2659.8元/平方米,环比减少12.0%,每平米减少363.8元,同比增长11.0%,每平米增加269.3元。

        海南区普通多层住宅平均销售价格2733.2元/平方米,环比减少5.0%,每平米减少136元, 同比增长7.0%,每平米增长166.9元;商业用房平均销售价格4881元/平方米,环比增长28.0%,每平米增长1078.4元, 同比增长18.0%,每平米增长745.6元。

        2.一季度商品房销售情况实例列表

        去年以来,由于国家对房地产行业调控力度的加大,使商品房从承建到销售都出现了剧烈的波动。尤其是在国家大力助推保障性住房(我市以拆迁安置性住房居多)建设、积极推行平抑房价政策的情况下,使得房地产开发商和商品房消费者都出现了观望、徘徊、等等看的心态。因而使近年来房地产行业一直保持的只升不降的态势被打破。使得一度“火”速升温的房地产投资受到了遏制。本处列出的2012年前三个月中有关于乌海市商品房销售情况的两张数据表正说明了这种状况:

       

    (1)全市三月份商品房销售综合情况 

     

    商品房销售平均单价表

    单位:元/平方米

    商品房类型

    海勃湾区

    滨河区

    乌达区

    海南区

    多层住宅

    2698.50

    7008.50

     

    2672.90

    高层住宅

    4305.90

    3807.00

     

    3064.60

    商业用房

    8056.80

    4576.00

     

    8439.90

    其他(车库、储藏室等)

    2844.10

     

     

    6272.90

    本月住宅销售平均单价

    3930.41

    4083.03

    #DIV/0!

    2731.98

    上月住宅销售平均单价

    2329.86

    3995.57

    2642.18

    2856.59

    比上月增减额

    1600.55

    87.46

    #DIV/0!

    -124.61

    环比增减%

    69%

    2%

    #DIV/0!

    -4%

     

        

    (2)海勃湾区普通多层幸福新村北区住宅销售情况

     

    20121

    幸福新村北区住宅销售情况

    海勃湾区住宅情况

    所占比例

    套数

    265

    269

    99%

    面积(平方米)

    22334.42

    22726.34

    98%

    金额(万元)

    3923.4

    4083

    96%

    均价(元/m2

              1756.67

    1796.59

     

    20122

    幸福新村北区住宅销售情况

    海勃湾区住宅情况

    所占比例

    套数

    97

    106

    92%

    面积(平方米)

    8308.9

    9153.58

    91%

    金额(万元)

    1416.2

    1624.7

    87%

    均价(元/m2

    1704.44

    1774.93

     

    20123

    幸福新村北区住宅销售情况

    海勃湾区住宅情况

    所占比例

    套数

    16

    26

    62%

    面积(平方米)

    1755.05

    2679.6

    65%

    金额(万元)

    303.3

    723.1

    42%

    均价(元/m2

    1728.16

    2698.54

     

    季度平均(元/m2

    1741.72

    1860.79

     

    【注】幸福新村北区含大量回迁户,因此该区住宅的销售价受其中低廉的保障性住房价格的影响较大。

        上述情况表中的数据事实上已经反映出保障性住房(多为回迁安置性住房)比价统计与一般商品房的销售价位差别较大问题——导致整体的统计均价偏低,这是我们进行房地产行业运行分析时应给予注意的。

      

        3、一季度全市住宅平均价格走势图(图2)

        (五)不同套型商品房销售情况

        1-3月,不同套型商品房登记销售面积13.11万平方米,登记销售套数1168套。其中,小于60平方米的登记销售0.74万平方米,共178套,较上年同期面积减少0.08万平方米,套数增长34套,同比分别减少9.76%和增加23.6%;60-90平方米的登记销售3.07万平方米, 共355套,较上年同期分别减少0.77万平方米和88套,同比分别减少为20.05%和19.86%;90-100平方米的登记销售1.72万平方米, 共182套,较上年同期分别减少3.21万平方米和327套,同比分别减少65.11%和64.24%;100-120平方米的登记销售1.86万平方米,共173套,较上年同期分别减少3.62万平方米和299套,同比分别减少为66.06%和63.35%;120-150平方米的登记销售2.54万平方米, 共190套,较上年同期分别减少0.37万平方米和6套,同比分别减少为12.71%和3.06%;150-180平方米的登记销售1.05万平方米, 共62套,较上年同期分别减少0.13万平方米和9套,同比减少分别为11.02%和12.68%;180平米以上的登记销售2.13万平方米,共28套,较上年同期分别增加0.6万平方米和减少34套,同比分别增长为39.22%和减少54.84%。(图3)

        (六)二手房买卖情况

        1-3月,乌海市二手房交易成交面积1.64万平方米,较上年同期减少成交面积0.81万平方米,同比下降33.06%;增幅增加15.84个百分点,成交套数160套,较上年同期减少成交套数91套,同比下降36.25%,增幅增加5.65个百分点;成交金额3995.5万元,较上年同期减少成交金额46.4万元,同比下降1.15%。

        其中二手住房成交面积1.19万平方米,较上年同期减少成交面积1.14万平方米,同比减少48.93%,增幅上涨0.09个百分点;成交套数122套,较上年同期减少成交套数114套,同比下降48.31%,增幅下降6.3个百分点。

        三、房地产市场运行情况分析

        (一)房地产开发投资表象增长,但受资金回笼困难的拖累,开发商的观望气氛加重,新开工工程量比严重下滑。

        2012年1-3月,乌海市房地产开发完成投资1.95亿元,同比增加41.30%;土地开发投资0.55亿万元,同比增加62.73%。商品房建设投资1.4亿元,同比增加3.0%。

        上述今年第一季度房地产开发完成投资情况告诉我们,乌海市房地产开发投资总量同比有所增长;土地开发投资更是以接近62.73%同比涨幅,突破了近年来这项投资渐向低谷运行的现象。仅看这种现象似乎说明,房地产开发行业在乌海市,经过一段时间的调整,已经有了“回暖”的要求。事实上由于国家调控政策的影响,尤其是由于本地区成品房销售量的严重萎缩(见本文前述“市场供需情况”的“商品房销售情况”、两区“住宅销售情况”及“不同套型商品房销售情况”部分),大多数开发商资金回收严重不足,已经陷入严重的资金短缺甚至资金链断裂的困境。因而新开工工程量比与去年同期比较下滑严重(初步调查表明不足去年的一半)。这种情况势必造成乌海市今年房地产发展形势难以乐观的严峻局面。

        总之,一季度,乌海市房地产的形势从前期投资量上看是有了些许起色,但这决不能作为地区性房地产局势企稳上行的判断根据。国家调控政策、新工程开工量、成品房销售量更是左右房地产行业发展走势不可小觑的重要因素。

        (二)商品房销售总量萎缩,销售仍显疲软态势

         1-3月 经市建委批准颁发的《商品房预售许可证》5个,可预售面积9.8万平方米,均较上年同期有所减少。这显然与去年以来的全国房地产行业整体调整又极为重要的关系,同时更与本地区近年来房地产市场热度过高紧密相关。

        一季度,商品房销售面积13.11万平方米,较上年同期减少销售面积7.58万平方米,同比减少36.64%,增幅下降62.64个百分点;销售1168套,较上年同期减少销售套数729套,同比减少38.43%,增幅下降61.93个百分点。其中,住宅销售面积10.16万平方米,销售1006套,较上年同期分别减少7.05万平方米和388套,同比分别减少为40.96%和27.83%;商业营业用房销售面积2.51万平方米,销售139套,同比减少分别为22.05%和67.60%。

        海勃湾区商品房销售面积7.08万平方米,同比减少14.29%,销售套数686套,同比减少27.71%;滨河区商品房销售面积3.71万平方米,同比减少57.01%,销售套数296套,同比减少53.46%;乌达区、海南区商品房共销售2.32万平方米,同比减少38.95%,销售套数186套,同比减少40.38%。

        由此可见,2012新年伊始,一季度乌海市的房地产销售态势为:总量不仅没有显出增加的苗头,还呈现萎缩下滑的趋势。

        从区位上看,海勃湾区和滨河区每个区的销售量仍然延续了其中心区位的优势。

        (三)商品房销售价格有降有升,商业用房的热度较高,多层住宅与高层住宅的房价因地而异

        海勃湾区普通多层住宅平均销售价格1796.6元/平方米,环比增长1.0%,每平米增长19.5元,同比减少43.0%,每平米减少1334.1元;高层住宅平均销售价格5141.8元/平方米,环比增长6.0%,每平米增长310元,同比增长31.0%,每平米增长1229.4元;商业用房平均销售价格20049.5元/平方米,环比增长24%,每平米增长3905.9元,同比增长158%,每平米增长12281.9元。

        滨河区普通多层住宅平均销售价格6049.4元/平方米,环比减少1.0%,每平米增长减少64.9元,同比增长23.0%,每平米增长1133.9元;高层住宅平均销售价格4247.5元/平方米,环比增长11.0%,每平米增长406.9元,同比增长44.0%,每平米增长1290.3元;商业用房平均销售价格9253.5元/平方米,同比增长68.9%,每平米增加3774.9元。

        乌达区普通多层住宅平均销售价格2659.8元/平方米,环比减少12.0%,每平米减少363.8元,同比增长11.0%,每平米增加269.3元。

        海南区普通多层住宅平均销售价格2733.2元/平方米,环比减少5.0%,每平米减少136元, 同比增长7.0%,每平米增长166.9元;商业用房平均销售价格4881元/平方米,环比增长28.0%,每平米增长1078.4元, 同比增长18.0%,每平米增长745.6元。

        从上述乌海市一季度商品房销售价格的环比、同比变化数据能够看出,各区的商业用房的仍是购房者主要追捧的对象,其价格总是处于全市房价的顶峰就有力的证明了这一点;对于高层和多层楼房则因地区所处位置不同而表现不同:海勃湾区的高层楼价格优于多层楼,但滨河区的多层楼价格又高于高层楼,这些微妙的差别,表现出了人们不同的价值取向和需求意向。

        分析可见,一季度乌海市商品房销售价格变化情况是:整体形势有所抬升,三区商业用房热销,多层住宅与高层住宅的房价因地而异。

        (四)不同套型商品房凸点明显

         从前文的图3:“乌海市2012年1-3月不同套型商品房登记销售情况”可以看出,60-90m2的户型是最受青睐的,这一特点极为明显,毋庸赘述。

        (五)二手房成交态势仍处于下行通道

        1-3月,乌海市二手房交易成交面积1.64万平方米,较上年同期减少成交面积0.81万平方米,同比下降33.06%;增幅增加15.84个百分点,成交套数160套,较上年同期减少成交套数91套,同比下降36.25%,增幅增加5.65个百分点;成交金额3995.5万元,较上年同期减少成交金额46.4万元,同比下降1.15%。

        其中二手住房成交面积1.19万平方米,较上年同期减少成交面积1.14万平方米,同比减少48.93%,增幅上涨0.09个百分点;成交套数122套,较上年同期减少成交套数114套,同比下降48.31%,增幅下降6.3个百分点。

        从上面的数据可以清楚地看到,在二手房成交量上,不论是从整体上看,还是单从住宅房看,不论是从成交面积看,还是从成交套数上看,亦或是从成交额上看,其运行情况显然都处于下行通道之中。这一现象说明,本市二手房交易市场已经进入低迷状态。

        综上所述,1-3月份乌海市房地产行业,初期投资有所加大,房价有升有降,其他各个方面的主要趋势则均处于缓和的下行通道之中。

      

     

    乌海市房屋产权交易登记中心        
    乌海市住建委房管科            
    二〇一二年四月            


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